Steuernews: Themen für Immobilienbesitzer

Die Bundesregierung hat sich bei der Reform der Grundsteuer auf ein Gesetzespaket geeinigt, das den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gerecht werden soll.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, sodass von der Belastung alle betroffen sind. Die Grundsteuer kommt ausschließlich den Gemeinden zugute und ist eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen.

Die Praxis, wonach die Grundsteuer für Häuser und unbebaute Grundstücke anhand von (überholten) Einheitswerten berechnet wird, hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung bis Ende 2019 gefordert. Hauptkritikpunkt war, dass die zugrunde gelegten Werte die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln.

Das nunmehr von der Bundesregierung beschlossene Gesetzespaket besteht aus drei miteinander verbundenen Gesetzentwürfen:

  • Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
  • Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes

Bei der Neuregelung bleibt zunächst das heutige dreistufige Verfahren - Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz - erhalten. Erstmals ab 1.1.2022 erfolgt die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht.
  • Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke sollen fünf Parameter auf die Berechnung Einfluss haben: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Mietniveaustufe.
  • Anders als bei Wohngrundstücken soll sich bei Gewerbegrundstücken die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Hier sollen zahlreiche bisher erforderliche Kriterien entfallen, wie z. B. Höhe des Gebäudes, Heizungsart, Art der Verglasung der Fenster usw.
  • Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert wird.
  • Die sog. "Grundsteuer C", für die die Gemeinden für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen können, soll dabei helfen, Wohnraumbedarf künftig schneller zu decken.
  • Die heutigen Steuermesszahlen sollen so abgesenkt werden, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral ausfällt.

Die Bundesländer können über eine sog. "Öffnungsklausel" bis zum 31.12.2024 vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorbereiten. Dazu kündigten einzelne Länder an, ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen zu wollen. Dieses Modell setzt an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude an. Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben dabei unberücksichtigt. Im Ergebnis kann das Flächenmodell dazu führen, dass für Immobilien, die zwar ähnliche Flächen aufweisen, sich im Wert aber deutlich unterscheiden, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten dann ab 1.1.2025.



Einer schon abgeschriebenen "Sonderabschreibung" beim Mietwohnungsbau durch das Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsneubaus hat der Bundesrat nunmehr am 28.6.2019 überraschend zugestimmt. Der Bundestag hatte die Neuregelungen bereits im Dezember 2018 verabschiedet. Der Gesetzesbeschluss wurde damals vom Bundesrat von der Tagesordnung abgesetzt. Mit dem Gesetz strebt die Bundesregierung Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment an. Dies wird durch die Einführung einer Sonderabschreibung umgesetzt. Dazu sind folgende Kriterien ausschlaggebend:

  1. Die Sonderabschreibungen in Höhe von jährlich 5 % können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren - also vier Jahre lang - neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden. Somit werden innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt.
  2. Sonderabschreibungen kommen nur in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue bisher nicht vorhandene Wohnungen - die fremden Wohnzwecken dienen - hergestellt oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Aufwendungen für Grundstücke und Außenanlagen werden nicht gefördert. Nicht förderfähig sind Ferienwohnungen. Um sicherzustellen, dass die Wohnungen nicht als Ferienwohnungen (unter-)vermietet werden, müssen sie dauerhaft bewohnt sein.
  3. Die Regelung wird auf Herstellungs- oder Anschaffungsvorgänge beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibungen können auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt; längstens bis 2026!
  4. Von der Inanspruchnahme der Förderung insgesamt ausgeschlossen ist die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 ? je m² Wohnfläche betragen.
  5. Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen. Werden Räume sowohl zu Wohnzwecken als auch zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken genutzt, sind sie, je nachdem welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Ein häusliches Arbeitszimmer wird aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet.
  6. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf maximal 2.000 ? je m² Wohnfläche begrenzt. Das wären also bei einer 100-m²-Wohnung 200.000 ?. Betragen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten weniger, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe für die Sonderabschreibungen maßgebend.
  7. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die EU-rechtlichen Voraussetzungen bezüglich De-minimis-Beihilfen eingehalten werden, wonach u. a. der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in Höhe von 200.000 ? in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen nicht übersteigen darf.

Das Gesetz enthält auch eine Änderung für Wohnungsgenossenschaften und -vereine: Bisher sind diese nur dann von der Körperschaftsteuer befreit, sofern ihre Einnahmen aus sonstigen Tätigkeiten nicht mehr als 10 % überschreiten. Diese Grenze soll zukünftig bis zu 20 % betragen dürfen, sofern die über 10 % hinausgehenden Einnahmen auf Mieterstromanlagen beruhen. Das Gesetz tritt nach seiner Verkündung in Kraft.



Grundsätzlich kommt einem Makler insoweit eine Aufklärungspflicht zu, als er seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen hat, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und die für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Der Makler darf dem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln. Die für den Kaufabschluss wesentlichen Auskünfte betreffend das Geschäft oder den Vertragspartner müssen richtig sein.

Für die Richtigkeit der Angaben muss der Makler aber nach einer Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 29.1.2019 nicht ohne Weiteres einstehen, denn meistens handelt es sich nur um die Weitergabe von Mitteilungen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat. Fehlen dem Makler erforderliche Informationen oder ist die Grundlage gegebener Informationen unsicher, muss der Makler dies offenlegen bzw. deutlich machen, dass er für die Richtigkeit nicht einsteht.



Mit den Neuregelungen des Tarifautonomiegesetzes wurden Arbeitgeber verpflichtet, Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit von bestimmten Arbeitnehmern spätestens bis zum Ablauf des siebten auf den Tag der Arbeitsleistung folgenden Kalendertages aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens zwei Jahre aufzubewahren.

Die Aufzeichnungspflicht gilt - unter weiteren Voraussetzungen - für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer im Bau-, Gaststätten- und Beherbergungs-, im Personenbeförderungs-, im Speditions-, Transport- und damit verbundenen Logistikgewerbe, im Schaustellergewerbe, bei Unternehmen der Forstwirtschaft, im Gebäudereinigungsgewerbe, bei Unternehmen, die sich am Auf- und Abbau von Messen und Ausstellungen beteiligen, sowie in der Fleischwirtschaft. Sie besteht auch für alle geringfügig Beschäftigten! Geringfügig Beschäftigte in Privathaushalten sind davon ausgenommen.

In seinem Urteil vom 14.5.2019 hatte der Europäische Gerichtshof (EuGH) nunmehr darüber zu entscheiden, ob die Mitgliedsstaaten alle Arbeitgeber zur Zeiterfassung und dem folgend zur Aufzeichnung der geleisteten Stunden verpflichten müssen. Darin stellt er fest, dass ohne ein System, mit dem die tägliche Arbeitszeit eines jeden Arbeitnehmers gemessen werden kann, weder die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden und ihre zeitliche Verteilung noch die Zahl der Überstunden objektiv und verlässlich ermittelt werden kann, sodass es für die Arbeitnehmer äußerst schwierig oder gar praktisch unmöglich ist, ihre Rechte durchzusetzen. Daher müssen die Mitgliedstaaten die Arbeitgeber verpflichten, ein objektives, verlässliches und zugängliches System einzurichten, mit dem die von einem Arbeitnehmer geleistete tägliche Arbeitszeit gemessen werden kann.

Anmerkung: Das EuGH-Urteil enthält viel Brisanz. Nunmehr stellt sich die Frage, ob, und wenn ja, ab wann der deutsche Gesetzgeber auf dieses Urteil reagiert und wie er es umsetzen wird. Für Arbeitgeber und Arbeitnehmer würde es auf jeden Fall noch mehr Bürokratie und einen Rückschritt für viele Arbeitszeitmodelle bedeuten.



Die Veräußerung eines i. d. R. bebauten und vermieteten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch Privatpersonen unterliegt als "privates Veräußerungsgeschäft" der Einkommensteuer. Eine Ausnahme gilt für Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung eigenen Wohnzwecken dienen oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Das Finanzgericht Baden Württemberg (FG) kommt nunmehr in seiner Entscheidung vom 7.12.2018 zu dem Ergebnis, dass der Veräußerungsgewinn für ein Grundstück, das ausschließlich privaten Wohnzwecken diente und dazwischen kurzzeitig vermietet wurde, nicht der sog. Spekulationssteuer unterliegt. Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger im Jahr 2006 eine Wohnung und nutzte diese bis April 2014 selbst. Anschließend vermietete er die Wohnung von Mai bis Dezember selbigen Jahres und veräußerte sie noch im Dezember 2014. Das Finanzamt sah darin einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Das FG entschied jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen. Zwar muss das entsprechende Wohnobjekt in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung grundsätzlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, nicht aber ausschließlich bis zur Veräußerung. Wie in dem vorliegendem Fall kann - nach Auffassung des FG - das Objekt in der Zeit zwischen Eigennutzung und anschließender Veräußerung noch übergangsweise vermietet werden, ohne das dieses zur Steuerpflicht führt. Damit soll eine ungerechtfertigte Besteuerung nach längerer Eigennutzung vermieden werden, wenn der Wohnsitz z. B. wegen eines Arbeitsplatzwechsels aufgegeben werden muss.

Anmerkung: Das Finanzamt hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Das Urteil ist für die Praxis überraschend und noch nicht rechtskräftig. Die letzte Entscheidung wird der Bundesfinanzhof (BFH) treffen. Grundsätzlich sollte hier von zwischenzeitlichen Vermietungen in den letzten drei Jahren bis zur Entscheidung des BFH abgesehen werden.



Die Zuordnung eines gemischt genutzten Gegenstands zum Unternehmen - mit entsprechender Vorsteuerabzugsberechtigung - erfordert eine durch Beweisanzeichen gestützte Zuordnungsentscheidung, die zeitnah zu dokumentieren ist.

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Entscheidungen geklärt, dass die Zuordnungsentscheidung spätestens und mit endgültiger Wirkung in einer "zeitnah" erstellten Umsatzsteuererklärung für das Jahr, in das der Leistungsbezug fällt, nach außen dokumentiert werden kann. Eine zeitnahe Dokumentation kann gegenüber dem zuständigen Finanzamt erfolgen. Der letztmögliche Zeitpunkt hierfür war bis 2018 der 31. Mai des Folgejahres. Nachdem die gesetzliche Abgabefrist für Steuererklärungen aber um zwei Monate verlängert worden ist, gilt nun der 31. Juli des Folgejahres. Eine frühere Zuordnung im Rahmen einer USt-Voranmeldung ist natürlich ebenfalls möglich.

Bitte beachten Sie! Von dieser Regelung sind z. B. Pkw, Gebäude und Photovoltaikanlagen betroffen.



Mietet eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten an, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt.

Die Kanzlei ist auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet, da Rechtsanwälte gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten arbeiten.

In einem vom Oberlandesgericht Frankfurt am 25.3.2019 entschiedenen Fall musste der Vermieter einer Rechtsanwaltskanzlei den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende (31.12.2023) gewähren. Der vertragliche Nutzungszweck der Räume liegt in dem Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Die hiermit zusammenhängenden geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssen grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Der Abbruch sämtlicher Zwischenwände sowie Bodenbeläge mittels Schlagbohrmaschinen und Vorschlaghammer verursacht zwangsläufig ganz erhebliche Lärm- und Staubbelästigungen sowie massive Erschütterungen.

Derart umfängliche Arbeiten stellen auch keine Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, mit denen ein Mieter - etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel - rechnen muss und die deshalb hinzunehmen sind. Die Arbeiten dienen auch nicht der "Modernisierung" oder "Verbesserung", da es an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts fehlt.



In einem vom Bundesgerichtshof am 12.4.2019 entschiedenen Fall enthielt die Teilungserklärung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z. B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann.

Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist. Die Richter des BGH kamen zu dem Urteil, dass dieser Beschluss rechtswidrig war, da nicht alle Eigentümer zustimmten.



Hat ein Hauptmieter einen Teil der Mietfläche untervermietet, hat dies keine Auswirkungen beim Wechsel des Hauptmieters auf den bestehenden Untermietvertrag.

In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte der Mieter eines Ladenlokals einen Teil der Räumlichkeiten an eine Bank zum Aufstellen eines Geldautomatens untervermietet. Nach dem Mieterwechsel verlangte der neue Mieter die Herausgabe der von der Bank benutzten Fläche.



In einem vom Landgericht Berlin (LG) entschiedenen Fall erklärte ein Vermieter 2015 gegenüber den mittlerweile 87- und 84-jährigen Mietern die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Diese widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Die Richter des LG kamen zu dem Urteil, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.